Online Tool Store
Kalkulator: wynajem czy zakup
Porównaj wynajem i zakup z kredytem, ubezpieczeniem, czynszem administracyjnym, kaucją, wzrostem wartości i inwestycjami. Obliczenia prywatnie w przeglądarce.
To narzędzie działa w całości w Twojej przeglądarce. Twoje pliki nigdy nie są wysyłane na serwer.
Prognozowany wynik po 10 l.
Wynajem prowadzi o $5,462
Zakup - wpływy netto ze sprzedaży
$234,029
Wartość nieruchomości minus saldo kredytu i koszty sprzedaży
Wynajem - saldo inwestycji
$239,491
Zainwestowana gotówka początkowa plus miesięczne różnice kosztów
Przyszła wartość nieruchomości
$537,567
Pozostały kredyt
$271,284
Łączne odsetki od kredytu
$193,998
Łącznie opłacone PMI
$0
Łącznie czynsz i ubezpieczenie
$305,046
Efektywny koszt po aktywach końcowych
Obie ścieżki używają początkowego i miesięcznego budżetu właściciela. Końcowy kapitał w nieruchomości lub inwestycje najemcy są odejmowane od tego wspólnego budżetu.
Zakup: $216,892
Wynajem: $211,430
Kapitał właściciela a inwestycje najemcy w czasie
Zobacz porównanie roczne
| Rok | Wartość nieruchomości | Kredyt | Wpływy właściciela | Inwestycje najemcy | Prowadzi |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | $412,000 | $316,423 | $70,857 | $103,166 | Wynajem |
| 2 | $424,360 | $312,607 | $86,291 | $116,833 | Wynajem |
| 3 | $437,091 | $308,535 | $102,330 | $130,803 | Wynajem |
| 4 | $450,204 | $304,191 | $119,001 | $145,081 | Wynajem |
| 5 | $463,710 | $299,555 | $136,332 | $159,667 | Wynajem |
| 6 | $477,621 | $294,609 | $154,354 | $174,564 | Wynajem |
| 7 | $491,950 | $289,332 | $173,101 | $189,773 | Wynajem |
| 8 | $506,708 | $283,701 | $192,604 | $205,297 | Wynajem |
| 9 | $521,909 | $277,694 | $212,901 | $221,136 | Wynajem |
| 10 | $537,567 | $271,284 | $234,029 | $239,491 | Wynajem |
Wyłącznie szacunek edukacyjny, nie porada finansowa. Model zakłada stałe stopy i zmiany roczne; PMI jest szacowane od pierwotnej kwoty kredytu i uznawane za anulowane, gdy saldo osiągnie 78% pierwotnej ceny, zgodnie z amerykańskim prawem federalnym. Pomija podatki od inwestycji lub sprzedaży nieruchomości, remonty, media, ulgi podatkowe i moment transakcji.
Jak działa kalkulator wynajem czy zakup
- Wpisz założenia dotyczące nieruchomości, kredytu, PMI, czynszu, kaucji, opłat administracyjnych, kosztów właściciela, wzrostu i horyzontu czasowego dla jednej porównywalnej opcji mieszkaniowej.
- Ścieżka zakupu spłaca kredyt co miesiąc, dolicza PMI, dopóki saldo kredytu przekracza 78% pierwotnej ceny, jeśli wkład własny był poniżej 20% (potem automatycznie ją anuluje), i zwiększa wartość nieruchomości według założonego rocznego wzrostu.
- Ścieżka wynajmu inwestuje uniknięty wkład własny i koszty zakupu (kaucja jest wstrzymana do zwrotu przy wyprowadzce), a następnie dodaje lub wypłaca miesięczną różnicę między posiadaniem a wynajmem.
- Na końcu narzędzie porównuje szacowane wpływy ze sprzedaży nieruchomości z saldem inwestycji najemcy i rysuje obie ścieżki rok po roku na wykresie.
Metoda porównania
Wpływy właściciela = wartość nieruchomości * (1 - stawka kosztów sprzedaży) - saldo kredytu Saldo najemcy w następnym miesiącu = bieżące inwestycje * (1 + miesięczny zwrot) + koszty właściciela - koszty najemcy Modelowana przewaga = wpływy właściciela - inwestycje najemcy
Roczny wzrost wartości i zwroty z inwestycji są przeliczane na równoważne stopy miesięczne. Czynsz zmienia się raz na każdy zakończony rok. Podatek od nieruchomości, ubezpieczenie domu, opłaty administracyjne i utrzymanie są modelowane jako miesięczne koszty względem bieżącej szacowanej wartości nieruchomości. PMI jest naliczane od pierwotnej kwoty kredytu, aż saldo osiągnie 78% pierwotnej ceny — punkt automatycznego zakończenia wyznaczony przez amerykańską ustawę Homeowners Protection Act. Ponieważ każde założenie jest niepewne, testuj scenariusze ostrożne i optymistyczne zamiast traktować jeden wynik jak prognozę.
Najczęstsze pytania
Jak ten kalkulator porównuje obie możliwości?
Daje obu ścieżkom tę samą gotówkę początkową i ten sam miesięczny budżet mieszkaniowy. Kupujący buduje kapitał w nieruchomości, a najemca inwestuje wkład własny, koszty zakupu i ewentualne miesięczne oszczędności. Ich prognozowane wartości końcowe są porównywane po oszacowanych kosztach sprzedaży nieruchomości.
Co oznaczają wpływy netto ze sprzedaży?
To prognozowana wartość nieruchomości na koniec pobytu pomniejszona o pozostały kredyt i wpisany procent kosztów sprzedaży. Szacuje, ile właściciel mógłby zatrzymać po sprzedaży, przed ewentualnymi podatkami.
Jak obliczane jest saldo inwestycji najemcy?
Najemca zaczyna od zainwestowania wkładu własnego i unikniętych kosztów zakupu. Co miesiąc portfel zarabia założony zwrot i otrzymuje kwotę, o jaką posiadanie kosztuje więcej niż wynajem. Jeśli droższy jest wynajem, ta różnica jest wypłacana.
Czy wynik wskazujący przewagę zakupu oznacza, że powinienem kupić?
Nie. Wynik opisuje tylko wpisane założenia. Zdolność finansowa, stabilność pracy, elastyczność, lokalne ryzyka, podatki, dostęp do finansowania i osobiste preferencje mogą mieć większe znaczenie niż modelowana różnica.
Jakie koszty nie są uwzględnione?
Model pomija media, remonty, ulgi podatkowe, podatki od zysków kapitałowych lub inwestycji, koszty przeprowadzki oraz różnice w wielkości lub jakości porównywanych nieruchomości. Uwzględnia ubezpieczenie kredytu (PMI), opłaty administracyjne i zwrotną kaucję.
Jak kalkulator traktuje prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI)?
Jeśli wkład własny jest poniżej 20% ceny, narzędzie nalicza miesięczne PMI od pierwotnej kwoty kredytu według wpisanej stawki, a następnie automatycznie je kończy, gdy saldo spadnie do 78% pierwotnej ceny — momentu, w którym amerykańskie prawo federalne nakazuje zakończyć PMI. Łączna wpłacona kwota PMI jest pokazana jako osobny wynik.
Co dzieje się z kaucją najemcy w porównaniu?
Kaucja (w miesięcznych czynszach) jest wstrzymywana z zainwestowanej gotówki najemcy na czas pobytu, bo nie przynosi zwrotu, gdy trzyma ją wynajmujący, a na końcu wraca do salda inwestycji najemcy przy założeniu pełnego zwrotu.
Czy moje dane finansowe są zapisywane lub przesyłane?
Nie. Wszystkie obliczenia działają lokalnie w przeglądarce. Narzędzie nie ma konta ani zaplecza, a odświeżenie strony przywraca przykładowe założenia.
Jak wypadamy na tle innych
| Funkcja | Online Tool Store | Prosty kalkulator | Arkusz kalkulacyjny |
|---|---|---|---|
| Koszt alternatywny wkładu własnego | Zainwestowany w portfelu najemcy | Często pomijany | Potrzebny ręczny wzór |
| Różnice miesięcznych przepływów pieniężnych | Inwestowane lub wypłacane co miesiąc | Porównanie samych rat | Możliwe przy starannej konfiguracji |
| PMI z automatycznym anulowaniem przy 78% | Uwzględnione | Rzadko modelowane | Potrzebny ręczny wzór |
| Opłaty administracyjne i kaucja najemcy | Uwzględnione | Różnie | Potrzebny ręczny wzór |
| Koszty sprzedaży nieruchomości i saldo kredytu | Uwzględnione | Różnie | Potrzebny ręczny wzór |
| Roczna tabela prognozy i wykres trendu | W zestawie | Zwykle brak | Trzeba zbudować |
| Wiele formatów walut | Siedem formatów | Zwykle jedna waluta | Definiowane przez użytkownika |
| Dane pozostają w przeglądarce | Wyraźnie lokalnie | Różnie | Zależy od oprogramowania |
Przejrzysty model planowania w porównaniu z prostym porównaniem rat i arkuszem zrobionym samodzielnie. Online Tool Store nadaje się do szybkich porównań scenariuszy z widocznymi założeniami i bez konfiguracji. Arkusz może być lepszy, gdy potrzebujesz lokalnych przepisów podatkowych, nieregularnych napraw, refinansowania, harmonogramów opłat administracyjnych lub innych niestandardowych przepływów pieniężnych.