Online Tool Store
Calculateur louer ou acheter
Comparez location et achat avec prêt, assurance, charges de copropriété, dépôt de garantie, valorisation et rendement, calculé en privé dans votre navigateur.
Cet outil fonctionne entièrement dans votre navigateur. Vos fichiers ne sont jamais envoyés sur un serveur.
Résultat projeté après 10 ans
La location est en tête de $5,462
Achat - produit net de la vente
$234,029
Valeur du bien moins capital restant dû et frais de vente
Location - solde investi
$239,491
Trésorerie initiale investie plus écarts de coûts mensuels
Valeur future du bien
$537,567
Capital restant dû
$271,284
Total des intérêts du prêt
$193,998
Total de PMI payée
$0
Total loyer et assurance
$305,046
Coût effectif après actifs finaux
Les deux scénarios utilisent le budget initial et mensuel du propriétaire. Le capital immobilier final ou les placements du locataire sont déduits de ce budget commun.
Achat : $216,892
Location : $211,430
Capital du propriétaire et placements du locataire dans le temps
Voir la comparaison annuelle
| Année | Valeur du bien | Prêt | Produit propriétaire | Placements locataire | En tête |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | $412,000 | $316,423 | $70,857 | $103,166 | Location |
| 2 | $424,360 | $312,607 | $86,291 | $116,833 | Location |
| 3 | $437,091 | $308,535 | $102,330 | $130,803 | Location |
| 4 | $450,204 | $304,191 | $119,001 | $145,081 | Location |
| 5 | $463,710 | $299,555 | $136,332 | $159,667 | Location |
| 6 | $477,621 | $294,609 | $154,354 | $174,564 | Location |
| 7 | $491,950 | $289,332 | $173,101 | $189,773 | Location |
| 8 | $506,708 | $283,701 | $192,604 | $205,297 | Location |
| 9 | $521,909 | $277,694 | $212,901 | $221,136 | Location |
| 10 | $537,567 | $271,284 | $234,029 | $239,491 | Location |
Estimation à visée pédagogique uniquement, pas un conseil financier. Le modèle suppose des taux stables et des variations annuelles ; la PMI est estimée sur le montant initial du prêt et supposée s'annuler lorsque le solde atteint 78 % du prix initial, selon la loi fédérale américaine. Il exclut les impôts sur les placements ou la vente du bien, les rénovations, les charges courantes, les déductions fiscales et le calendrier des transactions.
Comment fonctionne le calculateur louer ou acheter
- Saisissez les hypothèses sur le bien, le prêt, l'assurance (PMI), le loyer, le dépôt de garantie, les charges de copropriété, les coûts de propriétaire, la croissance et l'horizon pour un logement comparable.
- Le scénario d'achat amortit le prêt chaque mois, ajoute la PMI tant que le capital restant dû dépasse 78 % du prix initial si votre apport était inférieur à 20 % (puis la supprime automatiquement), et fait croître la valeur du bien selon la valorisation annuelle supposée.
- Le scénario de location investit l'apport et les frais d'achat évités (en retenant le dépôt de garantie jusqu'à sa restitution au départ), puis ajoute ou retire la différence mensuelle entre posséder et louer.
- À la fin, l'outil compare le produit estimé de la vente du bien au solde investi du locataire et trace les deux scénarios année par année sur un graphique.
La méthode de comparaison
Produit du propriétaire = valeur du bien * (1 - taux de frais de vente) - capital restant dû Solde du locataire le mois suivant = placements actuels * (1 + rendement mensuel) + coûts du propriétaire - coûts du locataire Avantage modélisé = produit du propriétaire - placements du locataire
La valorisation annuelle et les rendements sont convertis en taux mensuels équivalents. Le loyer change une fois par année écoulée. La taxe foncière, l'assurance habitation, les charges de copropriété et l'entretien sont modélisés comme des coûts mensuels calculés sur la valeur estimée actuelle du bien. La PMI est facturée sur le montant initial du prêt jusqu'à ce que le capital restant dû atteigne 78 % du prix initial, seuil de résiliation automatique fixé par le Homeowners Protection Act américain. Comme chaque hypothèse est incertaine, testez des scénarios prudents et optimistes plutôt que de prendre un résultat unique pour une prévision.
Questions fréquentes
Comment ce calculateur compare-t-il les deux choix ?
Il donne aux deux scénarios la même trésorerie de départ et le même budget logement mensuel. L'acheteur constitue du capital immobilier, tandis que le locataire investit l'apport, les frais d'achat et les économies mensuelles éventuelles. Leurs valeurs finales projetées sont comparées après les frais de vente estimés du bien.
Que signifie le produit net de la vente ?
C'est la valeur projetée du bien à la fin de votre séjour, moins le capital restant dû et le pourcentage de frais de vente saisi. Il estime ce que le propriétaire pourrait conserver après la vente, avant d'éventuels impôts.
Comment le solde investi du locataire est-il calculé ?
Le locataire commence par investir l'apport et les frais d'achat évités. Chaque mois, le portefeuille rapporte le rendement supposé et reçoit l'écart lorsque posséder coûte plus cher que louer. Si louer coûte plus cher, cette différence est retirée.
Un résultat où l'achat l'emporte signifie-t-il que je dois acheter ?
Non. Le résultat décrit uniquement les hypothèses saisies. La capacité financière, la stabilité de l'emploi, la flexibilité, les risques locaux, la fiscalité, l'éligibilité au financement et les préférences personnelles peuvent compter davantage que l'écart modélisé.
Quels coûts ne sont pas inclus ?
Le modèle exclut les charges courantes (eau, énergie), les rénovations, les déductions fiscales, l'impôt sur les plus-values ou les placements, les frais de déménagement et les différences de taille ou de qualité entre les logements comparés. L'assurance prêt (PMI), les charges de copropriété et un dépôt de garantie remboursable sont inclus.
Comment le calculateur traite-t-il l'assurance hypothécaire privée (PMI) ?
Si votre apport est inférieur à 20 % du prix, l'outil facture chaque mois la PMI sur le montant initial du prêt au taux saisi, puis l'arrête automatiquement quand le capital restant dû tombe à 78 % du prix initial - le seuil auquel la loi fédérale américaine impose la fin de la PMI. Le total de PMI payé est affiché comme un résultat distinct.
Que devient le dépôt de garantie du locataire dans la comparaison ?
Le dépôt (en mois de loyer) est retenu sur la trésorerie investie du locataire pendant toute la durée du séjour, car il ne rapporte rien tant que le bailleur le détient, puis il est réintégré au solde investi à la fin, en supposant une restitution intégrale.
Mes données financières sont-elles enregistrées ou envoyées ?
Non. Tous les calculs s'exécutent localement dans votre navigateur. L'outil n'a ni compte ni serveur, et recharger la page rétablit les hypothèses d'exemple.
Comparatif
| Fonctionnalité | Online Tool Store | Calculatrice simple | Tableur |
|---|---|---|---|
| Coût d'opportunité de l'apport | Investi dans le portefeuille du locataire | Souvent omis | Formule manuelle nécessaire |
| Écarts de trésorerie mensuels | Investis ou retirés chaque mois | Comparaison des seules mensualités | Possible avec une mise en place soignée |
| PMI avec annulation automatique à 78 % | Incluse | Rarement modélisée | Formule manuelle nécessaire |
| Charges de copropriété et dépôt de garantie du locataire | Inclus | Variable | Formule manuelle nécessaire |
| Frais de vente du bien et capital restant dû | Inclus | Variable | Formule manuelle nécessaire |
| Tableau de projection annuel et graphique de tendance | Inclus | Généralement absent | À construire soi-même |
| Plusieurs formats de devise | Sept formats | Généralement une seule devise | À définir par l'utilisateur |
| Les saisies restent dans le navigateur | Explicitement en local | Variable | Dépend du logiciel |
Un modèle de planification transparent comparé à une simple comparaison de mensualités et à un tableur maison. Online Tool Store convient aux comparaisons de scénarios rapides, avec des hypothèses visibles et sans configuration. Un tableur peut être préférable si vous avez besoin de règles fiscales locales, de réparations irrégulières, d'un refinancement, d'échéanciers de charges ou d'autres flux de trésorerie personnalisés.