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Calcolatore affitto o acquisto
Confronta affitto e acquisto con mutuo, assicurazione, spese condominiali, deposito cauzionale, rivalutazione e rendimento, calcolato in privato nel browser.
Questo strumento funziona interamente nel tuo browser. I tuoi file non vengono mai caricati su un server.
Risultato proiettato dopo 10 anni
L'affitto è in vantaggio di $5,462
Acquisto - ricavato netto dalla vendita
$234,029
Valore della casa meno debito residuo del mutuo e costi di vendita
Affitto - saldo investito
$239,491
Liquidità iniziale investita più differenze di costo mensili
Valore futuro della casa
$537,567
Mutuo residuo
$271,284
Interessi totali del mutuo
$193,998
PMI totale pagata
$0
Affitto e assicurazione totali
$305,046
Costo effettivo dopo gli asset finali
Entrambi i percorsi usano il budget iniziale e mensile del proprietario. Il patrimonio immobiliare finale o gli investimenti dell'inquilino vengono sottratti da questo budget comune.
Acquisto: $216,892
Affitto: $211,430
Patrimonio del proprietario vs. investimenti dell'inquilino nel tempo
Vedi il confronto annuale
| Anno | Valore casa | Mutuo | Ricavato proprietario | Investimenti inquilino | In vantaggio |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | $412,000 | $316,423 | $70,857 | $103,166 | Affitto |
| 2 | $424,360 | $312,607 | $86,291 | $116,833 | Affitto |
| 3 | $437,091 | $308,535 | $102,330 | $130,803 | Affitto |
| 4 | $450,204 | $304,191 | $119,001 | $145,081 | Affitto |
| 5 | $463,710 | $299,555 | $136,332 | $159,667 | Affitto |
| 6 | $477,621 | $294,609 | $154,354 | $174,564 | Affitto |
| 7 | $491,950 | $289,332 | $173,101 | $189,773 | Affitto |
| 8 | $506,708 | $283,701 | $192,604 | $205,297 | Affitto |
| 9 | $521,909 | $277,694 | $212,901 | $221,136 | Affitto |
| 10 | $537,567 | $271,284 | $234,029 | $239,491 | Affitto |
Stima solo a scopo educativo, non è consulenza finanziaria. Il modello ipotizza tassi stabili e variazioni annuali; la PMI è stimata sull'importo originale del prestito e si presume cessi quando il saldo raggiunge il 78% del prezzo originale, secondo la legge federale statunitense. Esclude imposte su investimenti o vendita della casa, ristrutturazioni, utenze, detrazioni fiscali e tempistica delle operazioni.
Come funziona il calcolatore affitto o acquisto
- Inserisci le ipotesi su casa, mutuo, PMI, affitto, deposito cauzionale, spese condominiali, costi di proprietà, crescita e orizzonte temporale per una scelta abitativa comparabile.
- Il percorso d'acquisto ammortizza il mutuo ogni mese, aggiunge la PMI finché il debito residuo supera il 78% del prezzo iniziale se l'anticipo era inferiore al 20% (poi la annulla automaticamente) e fa crescere il valore della casa al tasso di rivalutazione annuo ipotizzato.
- Il percorso in affitto investe l'anticipo e le spese di acquisto evitati (trattenendo il deposito cauzionale fino alla restituzione al rilascio) e poi aggiunge o preleva la differenza mensile tra possedere e affittare.
- Alla fine lo strumento confronta il ricavato stimato dalla vendita della casa con il saldo investito dell'inquilino e traccia i due percorsi anno per anno in un grafico.
Il metodo di confronto
Ricavato del proprietario = valore della casa * (1 - tasso costi di vendita) - debito residuo del mutuo Saldo dell'inquilino il mese successivo = investimenti attuali * (1 + rendimento mensile) + costi del proprietario - costi dell'inquilino Vantaggio modellato = ricavato del proprietario - investimenti dell'inquilino
La rivalutazione annua e i rendimenti degli investimenti vengono convertiti in tassi mensili equivalenti. L'affitto cambia una volta per anno completato. Imposta sulla proprietà, assicurazione della casa, spese condominiali e manutenzione sono modellate come costi mensili rispetto al valore stimato attuale della casa. La PMI è addebitata sull'importo originale del prestito finché il debito residuo raggiunge il 78% del prezzo originale, il punto di cessazione automatica stabilito dallo Homeowners Protection Act statunitense. Poiché ogni ipotesi è incerta, prova scenari prudenti e ottimistici invece di considerare un singolo risultato una previsione.
Domande frequenti
Come confronta le due scelte questo calcolatore affitto o acquisto?
Assegna ai due percorsi la stessa liquidità iniziale e lo stesso budget abitativo mensile. L'acquirente accumula patrimonio immobiliare, mentre l'inquilino investe l'anticipo, le spese di acquisto ed eventuali risparmi mensili. I valori finali proiettati vengono confrontati dopo i costi di vendita stimati della casa.
Che cosa significa ricavato netto della vendita?
È il valore proiettato della casa alla fine della permanenza, meno il mutuo residuo e la percentuale di costi di vendita inserita. Stima quanto il proprietario potrebbe trattenere dopo la vendita, prima di eventuali imposte.
Come viene calcolato il saldo investito dell'inquilino?
L'inquilino inizia investendo l'anticipo e le spese di acquisto evitate. Ogni mese il portafoglio ottiene il rendimento ipotizzato e riceve l'importo di cui possedere costa più che affittare. Se affittare costa di più, quella differenza viene prelevata.
Se il risultato dice che comprare è in vantaggio, significa che devo comprare?
No. Il risultato descrive soltanto le ipotesi inserite. Sostenibilità, stabilità del lavoro, flessibilità, rischi locali, imposte, idoneità al finanziamento e preferenze personali possono contare più della differenza modellata.
Quali costi non sono inclusi?
Il modello esclude utenze, ristrutturazioni, detrazioni fiscali, imposte su plusvalenze o investimenti, costi di trasloco e differenze di dimensione o qualità tra le case confrontate. Assicurazione sul mutuo (PMI), spese condominiali e un deposito cauzionale restituibile sono inclusi.
Come gestisce il calcolatore l'assicurazione privata sul mutuo (PMI)?
Se l'anticipo è inferiore al 20% del prezzo della casa, lo strumento addebita la PMI mensile sull'importo originale del prestito al tasso inserito, poi la interrompe automaticamente quando il debito residuo scende al 78% del prezzo originale - il punto in cui la legge federale statunitense impone la fine della PMI. La PMI totale pagata è mostrata come risultato a parte.
Che fine fa il deposito cauzionale dell'inquilino nel confronto?
Il deposito (in mensilità di affitto) viene trattenuto dalla liquidità investita dell'inquilino per tutta la permanenza, perché non rende finché lo detiene il locatore, e poi riaggiunto al saldo investito alla fine, ipotizzando una restituzione integrale.
I miei dati finanziari vengono salvati o caricati?
No. Tutti i calcoli avvengono in locale nel tuo browser. Lo strumento non ha account né backend, e ricaricare la pagina ripristina le ipotesi di esempio.
Il confronto
| Funzione | Online Tool Store | Calcolatore semplice | Foglio di calcolo |
|---|---|---|---|
| Costo opportunità dell'anticipo | Investito nel portafoglio dell'inquilino | Spesso omesso | Serve una formula manuale |
| Differenze di flusso di cassa mensile | Investite o prelevate ogni mese | Confronto delle sole rate | Possibile con un'impostazione accurata |
| PMI con cancellazione automatica al 78% | Inclusa | Raramente modellata | Serve una formula manuale |
| Spese condominiali e deposito cauzionale dell'inquilino | Inclusi | Variabile | Serve una formula manuale |
| Costi di vendita della casa e debito residuo | Inclusi | Variabile | Serve una formula manuale |
| Tabella di proiezione annuale e grafico dell'andamento | Inclusi | Di solito non inclusi | Da costruire |
| Più formati di valuta | Sette formati | Di solito una sola valuta | Definiti dall'utente |
| I dati inseriti restano nel browser | Esplicitamente in locale | Variabile | Dipende dal software |
Un modello di pianificazione trasparente a confronto con un semplice confronto delle rate e un foglio di calcolo fai da te. Online Tool Store è adatto a confronti rapidi tra scenari con ipotesi visibili e senza configurazione. Un foglio di calcolo può essere meglio se servono regole fiscali locali, riparazioni irregolari, rifinanziamenti, piani di spese condominiali o altri flussi di cassa personalizzati.