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Miete-oder-Kauf-Rechner
Vergleiche Mieten und Kaufen mit Darlehen, Restschuldversicherung, Hausgeld, Kaution, Wertsteigerung und Anlagerendite, privat berechnet in deinem Browser.
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Prognostiziertes Ergebnis nach 10 Jahren
Mieten liegt um $5,462 vorn
Kaufen - Nettoverkaufserlös
$234,029
Immobilienwert abzüglich Darlehenssaldo und Verkaufskosten
Mieten - Anlagesaldo
$239,491
Angelegtes Startkapital plus monatliche Kostendifferenzen
Künftiger Immobilienwert
$537,567
Restschuld
$271,284
Darlehenszinsen gesamt
$193,998
Gezahlte PMI gesamt
$0
Miete und Versicherung gesamt
$305,046
Effektive Kosten nach Endvermögen
Beide Pfade nutzen das Startkapital und das monatliche Budget des Eigentümers. Das Eigenkapital in der Immobilie bzw. die Anlagen des Mieters am Ende werden von diesem gemeinsamen Budget abgezogen.
Kaufen: $216,892
Mieten: $211,430
Eigentümervermögen vs. Mieteranlagen im Zeitverlauf
Jahresvergleich anzeigen
| Jahr | Immobilienwert | Darlehen | Erlös Eigentümer | Anlagen Mieter | Vorn |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | $412,000 | $316,423 | $70,857 | $103,166 | Mieten |
| 2 | $424,360 | $312,607 | $86,291 | $116,833 | Mieten |
| 3 | $437,091 | $308,535 | $102,330 | $130,803 | Mieten |
| 4 | $450,204 | $304,191 | $119,001 | $145,081 | Mieten |
| 5 | $463,710 | $299,555 | $136,332 | $159,667 | Mieten |
| 6 | $477,621 | $294,609 | $154,354 | $174,564 | Mieten |
| 7 | $491,950 | $289,332 | $173,101 | $189,773 | Mieten |
| 8 | $506,708 | $283,701 | $192,604 | $205,297 | Mieten |
| 9 | $521,909 | $277,694 | $212,901 | $221,136 | Mieten |
| 10 | $537,567 | $271,284 | $234,029 | $239,491 | Mieten |
Nur eine Schätzung zu Bildungszwecken, keine Finanzberatung. Das Modell geht von stabilen Zinsen und jährlichen Änderungen aus; PMI wird auf den ursprünglichen Darlehensbetrag geschätzt und gilt als beendet, sobald der Saldo 78 % des ursprünglichen Kaufpreises erreicht, gemäß US-Bundesrecht. Nicht enthalten sind Steuern auf Anlagen oder einen Immobilienverkauf, Renovierungen, Nebenkosten, Steuerabzüge und der Zeitpunkt von Transaktionen.
So funktioniert der Miete-oder-Kauf-Rechner
- Gib die Annahmen zu Immobilie, Darlehen, PMI, Miete, Kaution, Hausgeld, Eigentümerkosten, Wachstum und Zeithorizont für eine vergleichbare Wohnentscheidung ein.
- Der Kaufpfad tilgt das Darlehen monatlich, addiert PMI, solange der Darlehenssaldo über 78 % des ursprünglichen Kaufpreises liegt und dein Eigenkapital unter 20 % betrug (und beendet sie dann automatisch), und lässt den Immobilienwert mit der angenommenen jährlichen Wertsteigerung wachsen.
- Der Mietpfad legt das eingesparte Eigenkapital und die Kaufnebenkosten an (die Kaution wird bis zur Rückzahlung beim Auszug zurückgehalten) und addiert oder entnimmt danach die monatliche Differenz zwischen Kaufen und Mieten.
- Am Ende vergleicht das Tool den geschätzten Verkaufserlös der Immobilie mit dem Anlagesaldo des Mieters und stellt beide Pfade Jahr für Jahr in einem Diagramm dar.
Die Vergleichsmethode
Erlös Eigentümer = Immobilienwert * (1 - Verkaufskostensatz) - Darlehenssaldo Saldo Mieter im Folgemonat = aktuelle Anlagen * (1 + Monatsrendite) + Eigentümerkosten - Mieterkosten Modellierter Vorteil = Erlös Eigentümer - Anlagen Mieter
Jährliche Wertsteigerung und Anlagerenditen werden in äquivalente Monatssätze umgerechnet. Die Miete ändert sich einmal pro abgeschlossenem Jahr. Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Hausgeld und Instandhaltung werden als monatliche Kosten bezogen auf den aktuell geschätzten Immobilienwert modelliert. PMI wird auf den ursprünglichen Darlehensbetrag erhoben, bis der Darlehenssaldo 78 % des ursprünglichen Kaufpreises erreicht – der automatische Beendigungspunkt nach dem US-amerikanischen Homeowners Protection Act. Da jede Annahme unsicher ist, teste vorsichtige und optimistische Szenarien, statt ein einzelnes Ergebnis als Prognose zu behandeln.
Häufig gestellte Fragen
Wie vergleicht dieser Miete-oder-Kauf-Rechner die beiden Möglichkeiten?
Beide Pfade erhalten dasselbe Startkapital und dasselbe monatliche Wohnbudget. Der Käufer baut Immobilienkapital auf, während der Mieter das Eigenkapital, die Kaufnebenkosten und etwaige monatliche Ersparnisse anlegt. Ihre prognostizierten Endwerte werden nach geschätzten Verkaufskosten der Immobilie verglichen.
Was bedeutet Nettoverkaufserlös?
Es ist der prognostizierte Immobilienwert am Ende deiner Wohndauer, abzüglich der Restschuld und des eingegebenen Verkaufskostenanteils. Er schätzt, was der Eigentümer nach dem Verkauf behalten könnte, vor eventuell anfallenden Steuern.
Wie wird der Anlagesaldo des Mieters berechnet?
Der Mieter legt zunächst das eingesparte Eigenkapital und die vermiedenen Kaufnebenkosten an. Jeden Monat erzielt das Portfolio die angenommene Rendite und erhält den Betrag, um den Wohneigentum teurer ist als Mieten. Ist Mieten teurer, wird diese Differenz entnommen.
Heißt ein Ergebnis, bei dem Kaufen vorn liegt, dass ich kaufen sollte?
Nein. Das Ergebnis beschreibt nur die eingegebenen Annahmen. Erschwinglichkeit, Jobsicherheit, Flexibilität, lokale Risiken, Steuern, Finanzierbarkeit und persönliche Vorlieben können wichtiger sein als die modellierte Differenz.
Welche Kosten sind nicht enthalten?
Das Modell schließt Nebenkosten für Energie und Wasser, Renovierungen, Steuerabzüge, Steuern auf Veräußerungsgewinne oder Kapitalerträge, Umzugskosten und Unterschiede in Größe oder Qualität der verglichenen Immobilien aus. Darlehensversicherung (PMI), Hausgeld und eine rückzahlbare Kaution sind enthalten.
Wie behandelt der Rechner die private Hypothekenversicherung (PMI)?
Liegt dein Eigenkapital unter 20 % des Kaufpreises, berechnet das Tool monatlich PMI auf den ursprünglichen Darlehensbetrag zum eingegebenen Satz und beendet sie automatisch, sobald der Darlehenssaldo auf 78 % des ursprünglichen Kaufpreises fällt – der Zeitpunkt, an dem US-Bundesrecht das Ende der PMI verlangt. Die insgesamt gezahlte PMI wird als eigenes Ergebnis angezeigt.
Was passiert im Vergleich mit der Kaution des Mieters?
Die Kaution (in Monatsmieten) wird für die Dauer deiner Wohnzeit vom angelegten Geld des Mieters zurückgehalten, da sie keine Rendite abwirft, solange der Vermieter sie hält, und am Ende dem Anlagesaldo des Mieters wieder gutgeschrieben, unter der Annahme voller Rückzahlung.
Werden meine Finanzdaten gespeichert oder hochgeladen?
Nein. Alle Berechnungen laufen lokal in deinem Browser. Das Tool hat kein Konto und kein Backend, und ein Neuladen der Seite stellt die Beispielannahmen wieder her.
Im Vergleich
| Funktion | Online Tool Store | Einfacher Rechner | Tabellenkalkulation |
|---|---|---|---|
| Opportunitätskosten des Eigenkapitals | Im Mieter-Portfolio angelegt | Oft weggelassen | Manuelle Formel nötig |
| Unterschiede im monatlichen Cashflow | Monatlich angelegt oder entnommen | Nur Zahlungsvergleich | Mit sorgfältigem Aufbau möglich |
| PMI mit automatischer Beendigung bei 78 % | Enthalten | Selten modelliert | Manuelle Formel nötig |
| Hausgeld und Kaution des Mieters | Enthalten | Unterschiedlich | Manuelle Formel nötig |
| Verkaufskosten und Darlehenssaldo | Enthalten | Unterschiedlich | Manuelle Formel nötig |
| Jahresprognose-Tabelle und Trenddiagramm | Enthalten | Meist nicht enthalten | Muss selbst gebaut werden |
| Mehrere Währungsformate | Sieben Formate | Meist eine Währung | Benutzerdefiniert |
| Eingaben bleiben im Browser | Ausdrücklich lokal | Unterschiedlich | Hängt von der Software ab |
Ein transparentes Planungsmodell im Vergleich zu einem einfachen Zahlungsvergleich und einer selbstgebauten Tabellenkalkulation. Online Tool Store eignet sich für schnelle Szenariovergleiche mit sichtbaren Annahmen und ohne Einrichtung. Eine Tabellenkalkulation kann besser sein, wenn du lokale Steuerregeln, unregelmäßige Reparaturen, Umschuldung, Hausgeldpläne oder andere individuelle Cashflows brauchst.